Nach gut sechs Jahren Immobilienboom fällt es Anlegern immer schwerer, langfristig rentable Objekte zu finden. Experten verraten, wie das trotz leer gekaufter Märkte gelingt

Als Jutta Veltmann an einem sonnigen Januartag mit der S-Bahn in Fürth ankommt, drängen gleichzeitig mit ihr viele andere Fahrgäste zur Tür. „Da habe ich schon gemerkt, dass in Fürth viel Leben steckt“, erinnert sie sich.

Vom Bahnhof aus fährt die Leiterin der Immobilienproduktprüfung bei Swiss Life Deutschland in den Süden der mittelfränkischen Stadt und steht nach wenigen Minuten vor ihrem eigentlichen Reiseziel: ein in die Jahre gekommenes Wohngebäude aus der Gründerzeit mit grauer Fassade. An seiner Stelle soll einmal ein weißer Wohnkomplex mit 54 kleinen und großen Apartments, Balkonen und einem parkartigen Innenhof entstehen – und damit möglicherweise eine lohnende Kapitalanlage für tecis-Kunden.

„Sonnenlogen“ heißt das Projekt, von dem Veltmann an diesem Tag herausfinden will, ob es den Ansprüchen ihrer Abteilung genügen könnte. Gar nicht so einfach, wenn davon noch nichts zu sehen ist. „Man benötigt eine gute Vorstellungskraft, um sich ein Bild von den neuen Gebäuden machen zu können“, sagt die Expertin. Doch die hat Veltmann, schließlich ist sie vom Fach: Eine Ausbildung als Bauzeichnerin, einen Abschluss in Architektur, einen Master in Immobilienprojektierung sowie mehrere Jahre Erfahrungen im Wohnungsbau und in der Projektentwicklung brachte die 35-Jährige mit, als sie vor gut einem Jahr bei Swiss Life anfing.

In Frankfurt hat Veltmann als Projektentwicklerin Neubauten mitgeplant und weiß, worauf es ankommt, wenn moderne Objekte in ein bestehendes Viertel integriert werden sollen: „Man muss kritisch sein und darf sich nicht von den Entwürfen und Argumenten der Anbieter blenden lassen“, sagt sie.

Osterweiterung: Jutta Veltmann und ihr Chef Klaus Westram begutachten die Pläne für die „König-­Albert-Resi­denz“ in Leipzig
Osterweiterung Jutta Veltmann und ihr Chef Klaus Westram begutachten die Pläne für die „König-­Albert-Resi­denz“ in Leipzig
Zwei Monate Prüfzeit

Und deshalb läuft Jutta Veltmann nach der Besichtigung des Geländes los, umkreist den Altbau, geht anliegende Straßen ab, spricht mit Menschen in der Gegend, sucht nach Einkaufsmöglichkeiten und Bushaltestellen. Auch die Fürther Innenstadt durchstreift sie stundenlang, beobachtet das Leben in Geschäften und Cafés. „Ich muss die Atmosphäre einer Stadt aufnehmen, um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob es sich lohnt, in eine Immobilie zu investieren“, sagt sie.

Bei den „Sonnenlogen“ hat Veltmann ein gutes Gefühl. Und damit fängt die Arbeit erst richtig an. Zurück in Hannover lässt sich ihr Team alle Unterlagen vom Projektentwickler schicken, prüft Zahlen und Verträge und kommt nach zwei Monaten zu dem Schluss: Das Projekt passt und wird in die Produktpalette für tecis aufgenommen.

Weitere zwei Monate dauert es, bis alle Informationen und Rechtshinweise für die Immobilienexperten im Vertrieb sorgfältig zusammengestellt sind und die Wohnungen zum Verkauf freigegeben werden können. Nur zwei Stunden vergehen, bis 21 Mikroapartments in dem Gebäudekomplex vergriffen sind.

Rund 600 Wohnungen stellt ihre Abteilung im Jahr für den Vertrieb zusammen – unter anderem für ­tecis. „Wir würden gerne noch mehr anbieten, aber gute Objekte sind rar“, sagt Veltmann. Seit ausländische Fonds und Großanleger in deutsche ­Immobilien investieren, hat sich der Markt verändert: Traten früher die Projektplaner an Unternehmen wie Swiss Life mit Wohnobjekten heran, müssen heute die Vertriebsunternehmen selbst frühzeitig nachhaken, welche neuen Vorhaben geplant sind.

Das gilt auch für vermietete Wohnungen in denkmalgeschützten Gebäuden – ein Segment, das bei Kunden gefragt ist: zum einen weil die Objekte in der Regel sehr hochwertig sind, zum anderen weil die Eigentümer ihre Mietrendite um steuerliche Förderungen ergänzen können. Aber: „Die Zahl denkmalgeschützter Gebäude ist begrenzt“, sagt Klaus Westram, Direktor Produktmanagement Immobilien, Finanzierungen, Investment & Kapitalanlagen bei Swiss Life. „Wir müssen alle Anstrengungen unternehmen, um die hohe Nachfrage unserer Kunden in allen Anlageklassen zu decken.“

Für das Team um Jutta Veltmann kommt es auf die Qualität der Gebäude an – vor allem aber auf deren Lage. „Unsere Aufgabe ist es, Städte und Regionen mit Wachstumspotenzial zu finden“, so die Abteilungsleiterin. In Metropolen wie München, Hamburg, Berlin oder Frankfurt sind die Märkte für Wohnungen mittlerweile leer gekauft. Veltmann und ihre Kollegen suchen deshalb Orte, in denen Immobilien zu moderaten Preisen zu haben sind und die ein stabiles Wachstum der Mieten versprechen. „Städte wie Fürth, Essen oder Leipzig haben großes Potenzial“, sagt sie.

Unterwegs in der Stadt
Alles im Plan 
Der Baufortschritt neuer Projekte wird vom Immobilienteam in Hannover ständig dokumentiert

Alles im Plan Der Baufortschritt neuer Projekte wird vom Immobilienteam in Hannover ständig dokumentiert

Die Attraktivität eines Standorts hängt für die Swiss Life-Experten von vielen Faktoren ab: Gibt es Unternehmen, die Arbeitnehmer anziehen? Wie gut ist die Anbindung zu anderen Städten, in die Einwohner eventuell zum Arbeiten pendeln möchten? Wie geeignet ist die Stadt für Familien und junge Menschen? „Wenn wir alle Argumente gesammelt haben, setzen wir uns im Team zusammen und diskutieren“, sagt Veltmann. „Könnte die Immobilie zu unseren Kunden passen, fährt ein Kollege hin und schaut sich vor Ort um.“ So wie sie selbst nach Fürth.

Veltmann hilft mit ihrem Know-how dabei, passende Neubau- und Bestandsobjekte zu finden und den Prüfprozess ihrer Abteilung darauf anzuwenden. Der ist extrem streng: In der Swiss Life-Zentrale arbeiten sich Analysten an ihren Computerbildschirmen durch Dokumente und Tabellen. Wenn ein Objekt interessant ist, fordern sie sämtliche Genehmigungen, Baupläne und Mietverträge an. Die Experten analysieren Marktpreise, recherchieren Mieten im Umkreis der Immobilie. Sie prüfen Details und verhandeln mit dem Bauträger, um die gewünschten Qualitätsmerkmale für den Kunden zu erzielen. Die Mitglieder des Teams verfügen über teils jahrzehntelange Erfahrung und erkennen Chancen und Risiken von Projekten.

Die Immobilienfachleute errechnen auch die Konditionen des sogenannten Mietpools, an dem sich Kunden beteiligen können: Dabei fließen Mieteinnahmen mehrerer Wohnungseigentümer in einem Gebäudekomplex in einen Topf. Durch diesen Zusammenschluss soll insbesondere das Leerstandsrisiko gemeinsam getragen werden. Zwar liegen die monatlichen Ausschüttungen unter der Miete, die Eigentümer im besten Fall direkt einnehmen können. Aber bei der Mietpool-Variante sollen Anleger stets mit den gleichen Einnahmen kalkulieren können, selbst wenn ihre Wohnung mal zwei Monate nicht vermietet ist.

Anlage mit Langfrist-Perspektive
Erfahrungswerte Bevor Veltmann bei Swiss Life anheuerte, arbeitete sie als Wohnungsbau- und Projekt­planerin

Erfahrungswerte Bevor Veltmann bei Swiss Life anheuerte, arbeitete sie als Wohnungsbau- und Projekt­planerin

Investoren, die angesichts des Immobilienbooms darauf setzen, ein Objekt zu kaufen, das sie in ein paar Jahren für einen deutlich höheren Preis wieder auf den Markt werfen, zählen nicht zu unserer Zielgruppe, stellt Experte Westram klar: „Es geht darum, dass eine Wohnung immer gut vermietet werden kann, sodass unsere Kunden – und später auch noch deren Kinder – dauerhaft sichere Mieteinkünfte erzielen.“

Mit der Arbeit am Computer und auf dem Papier ist es nicht getan: Alle paar Wochen fahren Veltmann und ihre Kollegen raus zu den einzelnen Bauprojekten und machen sich ein Bild vom Baufortschritt. „Wir wollen regelmäßig von den Sachverständigen wissen, ob die vereinbarten Leistungen korrekt erbracht werden.“ Dafür zieht Veltmann schwere Stahlkappenschuhe und ihren weißen Schutzhelm an und läuft mit einem Block unterm Arm durch unfertige Wohnungen, in denen noch Kabel aus den Decken hängen oder Bauarbeiter Wände verputzen. Obwohl sie selbst ein geschultes Auge hat, ist sie dabei nie ohne weitere Fachleute unterwegs: „Die Arbeiten werden immer durch unabhängige Gutachter von Organisationen wie Tüv oder Dekra abgenommen“, sagt sie. „Das ist unser Qualitätsanspruch.“

Während die Gutachter Türrahmen abklopfen, Fenster öffnen und schließen, Abstände abmessen oder Steckdosen testen, stellt Veltmann Frage um Frage und fordert die Sachverständigen.

Erst wenn sie alle Qualitätskriterien auf ihrer Liste abgearbeitet hat, fährt Veltmann zurück in die Zentrale in Hannover, dokumentiert den Projektzustand und hakt im Fall von Missständen beim Projektenwickler nach. Ob denkmalgeschützte Gebäude wie der König-Albert-Residenz in Leipzig oder Bestandswohnungen in Essen: Nur Immobilien, die dem intensiven Kontrollprozess standhalten, kommen als Kapitalanlage für Kunden infrage.

Das gilt auch für Fürth: Ende 2017, Anfang 2018 sollen die „Sonnenlogen“ bezugsfertig sein. „Bis dahin werden wir regelmäßig nach Fürth fahren, um die Qualität des Baus mit den Sachverständigen zu besprechen“, sagt Jutta Veltmann. „Bei Sonne oder Regen.“

Von  Kathinka Burkhardt


Immobilien, die sich lohnen

Swiss Life hat sich in mehreren aufstrebenden Städten Objekte gesichert, die Kapitalanlegern dauerhaft solide Renditen versprechen

„HARDTtrium“, Bonn Entgegen vieler Prognosen stehen nach dem Regierungsumzug die Zeichen für die nordrhein-westfälische Stadt auf Wachstum. Dafür sorgen nicht zuletzt zwei Dax-Konzerne (Deutsche Post und Deutsche Telekom) und Einrichtungen der Vereinten Nationen. Das 1990 erbaute „HARDTtrium“ ist eine der Bestands­immobilien im Produkt-Portfolio, die nicht denkmalgeschützt sind. In 
dem Objekt werden 33 Wohneinheiten mit Wohnflächen von 60 bis 85 Quadratmetern an Kunden vermittelt.

„HARDTtrium“, Bonn Entgegen vieler Prognosen stehen nach dem Regierungsumzug die Zeichen für die nordrhein-westfälische Stadt auf Wachstum. Dafür sorgen nicht zuletzt zwei Dax-Konzerne (Deutsche Post und Deutsche Telekom) und Einrichtungen der Vereinten Nationen. Das 1990 erbaute „HARDTtrium“ ist eine der Bestands­immobilien im Produkt-Portfolio, die nicht denkmalgeschützt sind. In dem Objekt werden 33 Wohneinheiten mit Wohnflächen von 60 bis 85 Quadratmetern an Kunden vermittelt.

„König-Albert-Residenz“, Leipzig Die sächsische Metropole gehört zu den wenigen ostdeutschen Städten, denen Experten in den kommenden Jahren einen Bevölkerungszuwachs zutrauen. Uni und Kultur haben viele junge Leute nach Leipzig gelockt, Unternehmen wie Porsche, BMW oder Schenker ziehen hoch qualifizierte Fachkräfte an. Einen Mix aus Kultur und Technik spiegeln auch die modernen Wohnungen in der denkmalgeschützten „König-Albert-Residenz“ wider. Swiss Life vermittelt auf dem Areal im Stadtteil Gohlis mehr als 100 Einheiten.

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„Gerschede“, Essen Anders als in vielen anderen Großstädten sind die Kaufpreise in Essen den Mieten noch nicht davongelaufen. Swiss Life bietet in Gerschede, im Nordwesten der 575 000-Einwohner-Kommune, 184 vermietete Wohnungen in Gebäuden aus den 60er-Jahren an. Käufer haben die Auswahl: Sie können die Objekte unsaniert, teilsaniert oder vollsaniert erwerben. Gerschede ist über die S-Bahn mit dem Zentrum sowie den Ruhrgebietsstädten Wuppertal, Haltern und Bottrop verbunden.

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„Sonnenlogen“, Fürth Arbeitgeber wie Adidas, Bosch oder Continental ziehen Fachkräfte an, die Nähe zu Nürnberg macht Fürth zum idealen Wohnort für Pendler. Die „Sonnenlogen“, ein Neubauprojekt nahe dem Bahnhof, versprechen aktuellen Baustandard und keinen Renovierungsaufwand in den ersten Jahren. Von 54 Wohnungen sind bereits 21 vergeben. Das Folgeprojekt „Karo86“, ein Bürogebäude aus den 70er-Jahren, das zu einem Wohnhaus mit Mikro­apartments umgebaut wurde, wird in Kürze zum Vertrieb freigegeben.

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